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マイホームの頭金は「住宅価格の２割程度必要」とよく言われていますが、最近では金融機関の住宅ローンは物件価格の１００％まで借りられるようになってきています。

頭金を入れなくても住宅を購入することは可能で、実際に頭金なしで購入する人も増えています。また諸費用分も住宅ローンに組み入れることが出来るので、以前より借入しやすいですね。

ただ「頭金ゼロ」でも現金が全くない場合は住宅を買う事はできません。住宅を購入する際の手付金（住宅価格の５％～１０％）や印紙税などは現金での支払いとなります。手付金は契約時に現金で支払うものなので、住宅ローンを借りる以前に用意しなければなりません。

住宅の１００％と手付金等の諸費用分を含めて住宅ローンで借り入れた場合でも、手付金や印紙税などの諸費用分を含めて住宅ローンで借り入れた場合でも、手付金や印紙税などの諸経費は現金での支払いとなります。

この場合、住宅ローンが実行された時点で売主（建築会社）から手付金などの諸経費が戻ってきます。また中古住宅などは、物件価格の全額まで住宅ローンを借りられないケースがありますので、注意が必要です。仲介手数料が発生する新築住宅、中古住宅や一般の土地はさらに多くの諸費用がかかりますので、無理のない資金計画を建てましょう。

住宅購入の年齢にもよりますが、返済期間が３５年の場合、２５歳で借りると完済は６０歳、３０歳なら６５歳、３５歳なら７０歳となり、購入を先延ばしにするほど退職後の生活に影響を及ぼすことになります。理想は定年前に住宅ローンが完済できていることです。

☆頭金ゼロで買う場合と頭金を貯めてから買う場合

☆頭金ゼロで今すぐ住宅購入したAさんの場合

家賃８万円のマンションに住んでいるAさん（３０歳）は、頭金なしですぐに３５００万の住宅を購入しました。３５年返済（金利1.6％全期間固定）、ボーナス返済無。毎月返済額は１０万９０００円、総返済額は４，５７４万円。完済時の年齢は６５歳。

☆頭金を貯めてから住宅購入したBさんの場合

同じく家賃８万円のマンションに住んでいるBさん（３０歳）は３５００万円の住宅を検討していますが、５年間で頭金３００万を貯めてから３６歳で住宅購入を予定しています。

５年後に住宅ローン借入額３２００万円。３５年返済（金利１．６％全期間固定）、ボーナス返済無。毎月返済額は１０万円、総返済額は４１８２万円。完済時は７１歳です。

上の表は、同じ年齢で同じ金額の家賃を支払っているAさんとBさんを比較しますと、総返済では５年間で頭金３００万円を貯めたBさんのほうが約３９２万円お得になります。しかし頭金を貯めている期間中は家賃とダブルでお金がかかります。５年間で３００万円貯めるには年間６０万円として、毎月均等にすると５万円貯蓄することになり、家賃８万円＋貯蓄５万円＝１３万円となります。毎月１３万円の住宅費は結構な負担になりませんか？５年間の家賃が３９２万円を上回る場合は、急いで購入した方がいいという事になりますね。

 

☆まとめ

頭金ゼロで家を購入したAさんは、今の家賃より２万９０００円高くなり、毎月の住宅にかかる費用は増えますが、６５歳で完済できます。

一方、Bさんは頭金３００万円を貯める為、毎月の家賃の他に５万円貯蓄して５年後の３６歳で住宅を購入した場合、Aさんよりも毎月の返済額は９０００円安くなり７１歳で完済です。

一見Bさんのほうが有利のようにみえますが、５年間の家賃の合計４８０万円を加えると総返済額は４９６２万円になり、Bさんのほうが住宅にかかる総費用は多くなります。

もし５年後金利が今より上がっている場合は、毎月の住宅ローン返済額はさらに高くなり総返済額も増えます。

今は金利が低いので頭金を貯めるより、むしろ繰り上げ返済を上手に活用してみてはいかがでしょうか？

「住宅ローン減税」控除期間後に３００万円繰り上げ返済をすると、返済期間を短くすることができ、総返済額も圧縮できます。

親や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける場合は、特例で一定額まで非課税になります。耐震性や省エネ性、バリアフリー性のいずれかの基準をみたす住宅を取得する場合は、非課税枠がさらに大きくなります。住宅を購入する際は、出産や進学などのライフイベントも考慮して無理のない返済額を心掛けましょう。

年金のあてにならない時代だからこそ、退職後に住宅ローン残債の無い安心を手に入れましょう。